質問：中古マンションの購入を検討しています。物件は築25年、管理費15,000円、修繕積立金20,000円、長期修繕計画では大規模修繕が近く控えられているとの説明でした。耐震基準は旧耐震と新耐震の境目で、耐震診断の記録は見つかりません。購入前にどんな点をチェックし、どのように交渉すれば良いでしょうか？特に管理組合の状況や将来のコスト、耐震補強の必要性について不安があります。
A1（チェックリスト）: 契約前に見るべき書類は「直近の管理組合の議事録（3年分以上）」「長期修繕計画」「修繕積立金の積立状況（会計報告）」「建物の設計図や構造図」「耐震診断や補強工事の履歴」。管理会社の変更履歴や滞納状況、修繕実施の実績も確認しましょう。管理が行き届いているかは共用部の状態や清掃頻度、理事会の活発さから推測できます。
A2（費用と交渉）: 修繕積立金が適正かは長期修繕計画の算定根拠を見て判断します。将来的に積立不足が予想される場合は一時金の徴収や値上げが検討されますので、売買価格に反映させるか、売主に一部負担を求める交渉材料になります。また、滞納が多ければ管理費の増額リスクが高まるため、滞納率の確認を。大規模修繕が直近の場合は実施時期と総額、個別負担の有無を把握し、必要なら価格交渉を。
A3（耐震・法的リスク）: 旧耐震の可能性があるなら耐震診断の実施を売主に求めるか、購入後に自費で診断・補強できる費用を見積もるべきです。耐震補強は共用部分の工事になるため、管理組合での合意が必要で総会決議や積立金の追加が関わります。売買契約では重要事項説明書と瑕疵担保責任を確認し、明らかな欠陥や未実施工事がある場合は契約条項で対応を取り決めることをおすすめします。必要なら不動産と建築の専門家に相談して、リスクを数値化してから判断してください。
