質問：中古マンションを購入しようとしています。管理費や修繕積立金の不足、将来の大規模修繕での追加徴収、建物の耐震性や躯体の劣化が心配です。購入前に何を確認し、どのようにリスクを回避すればよいでしょうか？具体的なチェックポイントや契約時の注意点を教えてください。
A1（基本チェックポイント）：管理組合の運営状況、直近数年分の収支決算書・長期修繕計画書（修繕積立金の積立状況や予定）、修繕履歴とその費用負担の実績を確認します。理事会の議事録や総会の決議事項も見て、特別修繕積立金や予定される臨時徴収の有無をチェックしましょう。管理形態（自主管理か管理会社委託か）や管理費の滞納状況も重要です。
A2（建物・耐震の確認）：建築時期が1981年の新耐震基準前か後かをまず確認します。耐震診断や改修履歴、構造躯体に関する報告書があれば入手し、必要なら専門家による目視・調査を依頼しましょう。既存住宅売買瑕疵保険や耐震改修補助の有無、周辺環境（地盤や道路、液状化リスク）も確認してください。
A3（契約時の注意点と交渉）：重要事項説明書で未公開の負債や訴訟、管理組合の未解決事項がないか確認し、疑問点は書面で回答を求めること。修繕積立金の不足が明らかな場合は、価格交渉や売主による一部負担の合意、契約書に特約を入れて将来の追加負担をどう扱うか明確にしておくと安心です。必要なら不動産仲介、マンション管理の専門家、弁護士に相談してリスクを減らしましょう。
