質問：中古マンション購入を検討しています。管理費・修繕積立金の今後の増額、築年数による耐震性、長期修繕計画や管理組合の健全性などが心配です。具体的にどの書類や項目を確認し、どのようにリスクを見極めて購入判断に活かせばよいでしょうか？
A1: まず確認すべき書類は「長期修繕計画書」「直近数年分の収支予算書と決算書」「修繕積立金残高の明細」「総会議事録」「管理規約」「大規模修繕の履歴・見積書」です。これらで積立金の充足度、将来的な修繕予定と見込費用、過去の実行履歴や議決状況を把握できます。内覧時は外壁、共用部、屋上、給排水周りの劣化を確認し、必要なら建築士によるインスペクションや耐震診断履歴の確認を依頼してください。
A2: リスクが高いと判断した場合の対処法としては、価格交渉、引渡し条件に修繕費の精査や追加積立の予定を盛り込む、将来の特別修繕費を見込んだ自己資金の確保、管理組合の運営改善を求めるなどがあります。管理会社の力量や滞納率が高ければ改善計画の提出を求め、改善が見込めなければ購入を見送ることも検討しましょう。
A3: 融資面や税制面も含めて総合判断することが重要です。金融機関によっては建物の状態が融資条件に影響し、瑕疵担保や住宅ローン控除の適用可否にも関わります。必要に応じて不動産仲介、建築士、弁護士、税理士に相談し、長期的な修繕負担と資金計画を踏まえて最終判断してください。
